Die Grunderwerbsteuer entsteht beim Kauf eines Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts. Der Steuersatz liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Sie ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt. Abzugrenzen ist sie von der jährlichen Grundsteuer.
Steuersatz und Bemessungsgrundlage
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis inklusive übernommener Lasten. Bewegliches Inventar (z. B. Einbauküche, Möbel) kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und so aus der Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Die Steuersätze reichen von 3,5 % (z. B. Bayern) bis 6,5 % (mehrere Länder).
Befreiungen und Share Deals
Steuerfrei sind u. a. Grundstücksübertragungen zwischen Ehegatten und in gerader Linie Verwandten (Eltern–Kinder) sowie Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen. Bei Share Deals – dem Kauf von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften – greifen besondere Regeln; die Beteiligungsgrenzen wurden zur Missbrauchsvermeidung auf 90 % gesenkt.
| Steuersatz | 3,5 %–6,5 % (je Bundesland) |
|---|---|
| Bemessung | Gegenleistung / Kaufpreis |
| Inventar | gesondert ausweisbar |
| Befreiung | Ehegatten, Verwandte gerader Linie |
| Share Deal | Grenze 90 % |
| Rechtsgrundlage | GrEStG |
Rechtsprechung & Leiturteile
Ausgewählte höchstrichterliche Entscheidungen zu Grunderwerbsteuer. Aktenzeichen und Datum dienen der Orientierung – maßgeblich ist der amtliche Volltext.
Inventar mindert die Bemessungsgrundlage
Der BFH bestätigte, dass der auf mitverkaufte, werthaltige bewegliche Gegenstände entfallende Kaufpreisanteil nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt, wenn er realistisch bemessen und im Vertrag ausgewiesen ist.
Persönliche Steuerbefreiungen
§ 3 GrEStG befreit u. a. Erwerbe zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie sowie Erwerbe von geringem Wert und im Rahmen der Erbauseinandersetzung von der Grunderwerbsteuer.
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Häufige Fragen (FAQ)
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Den niedrigsten Satz haben Bayern und Sachsen, den höchsten mehrere Flächenländer.
Worauf wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
Auf die Gegenleistung, in der Regel den Kaufpreis einschließlich übernommener Belastungen. Mitverkauftes bewegliches Inventar kann herausgerechnet werden.
Kann ich durch Inventar Steuern sparen?
Ja. Werthaltige bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Möbel können im Vertrag gesondert und realistisch ausgewiesen werden und mindern die Bemessungsgrundlage (BFH II R 39/17).
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Käufer und Verkäufer sind Gesamtschuldner; vertraglich wird sie fast immer dem Käufer auferlegt. Das Finanzamt hält sich in erster Linie an den Käufer.
Wann ist der Kauf steuerfrei?
Bei Übertragungen zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie (Eltern–Kinder) sowie bei Erwerben von Todes wegen und Schenkungen (§ 3 GrEStG).
Was ist ein Share Deal?
Der Erwerb von Anteilen an einer grundbesitzenden Gesellschaft statt der Immobilie selbst. Zur Missbrauchsvermeidung wurden die maßgeblichen Beteiligungsgrenzen auf 90 % abgesenkt.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach Bescheid des Finanzamts, meist einen Monat nach Bekanntgabe. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbuchumschreibung.
Kann ich die Grunderwerbsteuer absetzen?
Bei vermieteten Immobilien gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Gebäude-AfA abgeschrieben. Beim Eigenheim ist sie steuerlich nicht abziehbar.
Gilt die Steuer auch für Erbbaurechte?
Ja. Auch die Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten unterliegt der Grunderwerbsteuer; Bemessungsgrundlage ist der kapitalisierte Erbbauzins.
Was passiert bei Rückabwicklung des Kaufs?
Wird der Kauf innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht oder scheitert er, kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden (§ 16 GrEStG).
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Quellen & Rechtsgrundlagen
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