Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abnutzbarer Wirtschaftsgüter auf die Jahre der Nutzung. Bei vermieteten Gebäuden beträgt die lineare AfA je nach Baujahr 2 %, 2,5 % oder 3 %; für neue Wohngebäude ist zudem eine degressive AfA möglich. Nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden, ist abschreibbar.
Lineare und degressive Gebäude-AfA
Für vermietete Wohngebäude gilt regelmäßig eine lineare AfA von 3 % (Fertigstellung ab 2023), 2 % (ab 1925) oder 2,5 % (vor 1925). Für Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 kann alternativ eine degressive AfA von 5 % auf den Restwert gewählt werden. Ein Wechsel zur linearen AfA ist später möglich.
Kürzere Nutzungsdauer nachweisen
Weist der Eigentümer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nach, darf entsprechend höher abgeschrieben werden. Der BFH lässt hierfür jede geeignete Nachweismethode zu – ein teures Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Bewegliche Güter werden nach amtlichen AfA-Tabellen abgeschrieben; geringwertige Wirtschaftsgüter bis 800 € sofort.
| Wohngebäude ab 2023 | 3 % linear |
|---|---|
| Wohngebäude ab 1925 | 2 % linear |
| Degressive AfA (Neubau) | 5 % vom Restwert |
| GWG-Grenze | 800 € (Sofortabzug) |
| Nicht abschreibbar | Grund und Boden |
| Rechtsgrundlage | § 7 EStG |
Rechtsprechung & Leiturteile
Ausgewählte höchstrichterliche Entscheidungen zu Abschreibung (AfA). Aktenzeichen und Datum dienen der Orientierung – maßgeblich ist der amtliche Volltext.
Kürzere Nutzungsdauer per Gutachten
Der BFH entschied, dass sich Steuerpflichtige zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall geeignet erscheint. Ein Bausubstanzgutachten nach spezieller Methode ist nicht erforderlich.
Aufteilung Kaufpreis auf Gebäude und Grund
Für die AfA-Bemessung ist der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen. Maßgeblich sind die realen Verkehrswerte; eine vertragliche Aufteilung ist nur bindend, wenn sie wirtschaftlich vernünftig ist.
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Verwandte Lexikon-Begriffe
Häufige Fragen (FAQ)
Was bedeutet AfA?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung". Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines abnutzbaren Wirtschaftsguts werden über seine Nutzungsdauer verteilt als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abgezogen.
Wie hoch ist die AfA für ein vermietetes Wohnhaus?
Bei Fertigstellung ab 2023 grundsätzlich 3 % linear pro Jahr, bei Baujahr ab 1925 2 %, bei älteren Gebäuden 2,5 %. Für bestimmte Neubauten ist eine degressive AfA von 5 % möglich.
Kann ich Grund und Boden abschreiben?
Nein. Nur das Gebäude nutzt sich ab und ist abschreibbar. Der auf den Grund und Boden entfallende Kaufpreisanteil bleibt außen vor.
Wie wird der Kaufpreis auf Gebäude und Boden aufgeteilt?
Nach den realen Verkehrswerten. Eine vertragliche Aufteilung akzeptiert das Finanzamt nur, wenn sie wirtschaftlich vernünftig ist (BFH IX R 24/13). Andernfalls wird geschätzt.
Kann ich schneller abschreiben als 2 oder 3 %?
Ja, wenn Sie eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweisen. Der BFH (IX R 25/19) lässt jede geeignete Nachweismethode zu, etwa ein qualifiziertes Gutachten.
Was ist die degressive AfA?
Eine fallende Abschreibung: In den ersten Jahren wird ein höherer Prozentsatz (aktuell 5 %) auf den jeweiligen Restwert angesetzt. Sie beschleunigt die Abschreibung zu Beginn und ist für neue Wohngebäude wählbar.
Was sind geringwertige Wirtschaftsgüter?
Selbständig nutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter bis 800 € netto. Sie können im Anschaffungsjahr sofort in voller Höhe abgeschrieben werden.
Wie schreibe ich Möbel oder EDV ab?
Nach den amtlichen AfA-Tabellen über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer. Für bestimmte Computerhardware und Software lässt die Finanzverwaltung eine Nutzungsdauer von einem Jahr zu.
Was passiert mit der AfA beim Verkauf?
Die in Anspruch genommene AfA mindert den Buchwert und erhöht bei einem steuerpflichtigen Verkauf (innerhalb der Spekulationsfrist) den Veräußerungsgewinn.
Unterscheidet sich AfA von Erhaltungsaufwand?
Ja. Erhaltungsaufwand (Reparaturen) ist sofort abziehbar, während Herstellungskosten und Anschaffungskosten über die AfA verteilt werden. Die Abgrenzung ist bei Renovierungen entscheidend.
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Quellen & Rechtsgrundlagen
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