Erhaltungsaufwand sind Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung eines bestehenden Gebäudes – etwa Reparaturen, Malerarbeiten oder der Austausch von Fenstern. Bei Vermietung ist er sofort als Werbungskosten abziehbar oder wahlweise auf zwei bis fünf Jahre verteilbar. Abzugrenzen ist er von den nur über die AfA abziehbaren Herstellungskosten.
Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand?
Instandsetzung und Modernisierung sind Erhaltungsaufwand. Herstellungskosten liegen dagegen vor, wenn etwas Neues geschaffen, die Wohnfläche erweitert oder der Standard in mindestens drei der vier zentralen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) deutlich gehoben wird (Standardsprung). Herstellungskosten sind nur über die AfA abziehbar.
Anschaffungsnaher Aufwand: die 15-%-Grenze
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die AfA abziehbar (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Der BFH bezieht dabei auch Schönheitsreparaturen ein.
| Sofortabzug | in voller Höhe im Zahlungsjahr |
|---|---|
| Verteilung | wahlweise auf 2–5 Jahre (§ 82b EStDV) |
| Anschaffungsnah | über 15 % in 3 Jahren → HK |
| Herstellungskosten | nur über die AfA |
| Gilt für | Vermietung & Verpachtung |
| Rechtsgrundlage | § 21 EStG, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG |
Rechtsprechung & Leiturteile
Ausgewählte höchstrichterliche Entscheidungen zu Erhaltungsaufwand. Aktenzeichen und Datum dienen der Orientierung – maßgeblich ist der amtliche Volltext.
Schönheitsreparaturen zählen zur 15-%-Grenze
Der BFH entschied, dass auch Schönheitsreparaturen und übliche Instandsetzungen in die Prüfung der 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten einzubeziehen sind – ein enger zeitlicher Zusammenhang mit dem Erwerb genügt.
Verteilung größeren Erhaltungsaufwands
Größerer Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden kann nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, um die Werbungskosten steueroptimal über mehrere Jahre wirken zu lassen.
Verknüpfte Inhalte & Schlagworte
Vertiefe Erhaltungsaufwand mit den passenden Ratgebern, Podcast-Folgen, Videos, Konfiguratoren und Musterschreiben von SteuerNest.
Verwandte Lexikon-Begriffe
Häufige Fragen (FAQ)
Was ist Erhaltungsaufwand?
Aufwendungen für die Instandhaltung und Instandsetzung eines bestehenden Gebäudes, etwa Reparaturen, Malerarbeiten oder der Austausch vorhandener Bauteile. Bei Vermietung sind sie sofort als Werbungskosten abziehbar.
Wie unterscheidet sich Erhaltungsaufwand von Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand erhält den bestehenden Zustand, Herstellungskosten schaffen etwas Neues, erweitern die Fläche oder heben den Standard deutlich an. Herstellungskosten sind nur über die AfA abziehbar.
Was ist die 15-%-Grenze?
Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nur über die AfA abziehbar.
Zählen Schönheitsreparaturen zur 15-%-Grenze?
Ja. Der BFH (IX R 25/14) bezieht auch Schönheitsreparaturen in die Prüfung ein, wenn sie in engem zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb stehen.
Kann ich Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen?
Ja. Größerer Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden kann nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden, um die Steuerwirkung zu optimieren.
Wann ist der Sofortabzug besser?
Wenn Sie im Jahr der Zahlung hohe Einkünfte haben, gegen die die Kosten wirken. Bei schwankendem Einkommen kann die Verteilung sinnvoller sein.
Gilt die 15-%-Grenze auch bei geerbten Immobilien?
Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft, Schenkung) liegt kein Anschaffungsvorgang vor, sodass die anschaffungsnahen Herstellungskosten regelmäßig nicht greifen.
Sind Kosten vor der ersten Vermietung abziehbar?
Ja, als vorab entstandene Werbungskosten, wenn eine Vermietungsabsicht besteht und nachgewiesen ist – etwa bei Renovierung vor der Erstvermietung.
Was gilt bei teils selbstgenutzten Gebäuden?
Nur der auf den vermieteten Teil entfallende Erhaltungsaufwand ist abziehbar. Bei gemischter Nutzung ist eine Aufteilung erforderlich.
Wo trage ich Erhaltungsaufwand ein?
In der Anlage V der Einkommensteuererklärung bei den Werbungskosten zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.
Frage zu „Erhaltungsaufwand"? Schreib uns.
Ist etwas unklar oder fehlt ein Aspekt? Unsere Redaktion beantwortet allgemeine Verständnisfragen zum Begriff. Bitte beachte: Wir dürfen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung leisten.
Steuererklärung selbst machen – mit WISO Steuer
Du willst Erhaltungsaufwand und alle anderen Posten direkt in deiner Steuererklärung ansetzen? Mit WISO Steuer füllst du Anlage für Anlage geführt aus, überträgst Vorjahresdaten automatisch und sendest per ELSTER ans Finanzamt – ganz ohne Steuerberater.
- Schritt-für-Schritt-Interview
- Automatischer Belegabruf
- Live-Steuererstattung
- ELSTER-Direktversand
Quellen & Rechtsgrundlagen
Rechtsstand: 2026. Maßgeblich sind die jeweils gültigen Gesetzesfassungen und die höchstrichterliche Rechtsprechung im amtlichen Volltext.
Wir übersetzen Steuerrecht in verständliche Sprache und verweisen auf die Primärquellen. Dieser Lexikonbeitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung durch Steuerberater, Rechtsanwalt oder Lohnsteuerhilfeverein.